DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
¿Qué hacer ante la aparición de defectos o vicios constructivos de una vivienda o local?
Este artículo va dirigido fundamentalmente a propietarios o presidentes de la comunidad de vecinos, e incluso administradores de fincas (aunque estos últimos normalmente ya tienen mucha experiencia al respecto) que se encuentren con estos problemas, para que tengan una base para buscar las soluciones más adecuadas.
En primer lugar, hay que saber que existen diferentes tipos de vicios o defectos constructivos, y que implican diferentes plazos de garantía. Estos plazos de garantía que otorga la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) implican que de no manifestarse los defectos dentro de los diferentes plazos que establece la ley, decae la posibilidad de su reclamación.
TIPOS DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
1. Defectos de remate, terminación o acabado
Son defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras como por ejemplo: la rotura de una baldosa, la excesiva distancia entre las tablillas del parquet, etc.
Plazo de garantía de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras: 1 año contado desde la fecha de la recepción de las obras.
(Aunque hagamos referencia a la fecha de recepción, en la práctica, se computa desde la fecha del Certificado Final de Obra).
2. Defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad
Son defectos constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico, impermeabilización, etc., por ejemplo: filtraciones de agua en vivienda o en garaje, …
Plazo de garantía de los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la LOE: 3 años contados desde la fecha de recepción de las obras.
3. Defectos estructurales
Son aquellos defectos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Plazo de garantía de estos defectos estructurales: 10 años contados desde la fecha de recepción de las obras.
Y hay que saber que…
Además de los señalados plazos de garantía (plazos de caducidad) existen los plazos de prescripción para reclamar a los agentes de la edificación responsables de tales defectos. Tales plazos prescriptivos (de muy breve duración) empezarían a computarse desde el momento en que el defecto se manifiesta o llega a conocimiento de los propietarios del inmueble.
En todos estos supuestos es conveniente actuar con rapidez, y comenzar enviando un burofax reclamando a los agentes de la edificación responsables en cada supuesto.
También es imprescindible la elaboración de informe pericial de un técnico adecuado en función de los defectos que se reclamen.
Dependiendo de los casos habrá más o menos vecinos afectados, siempre es más conveniente efectuar reclamaciones conjuntas para ahorrar costes.
En cualquier caso, y dada la complejidad de estos asuntos es absolutamente necesario contar con un despacho de abogados experto en la materia, y como despacho de abogados en Burgos especializado y con gran experiencia en estos procedimientos quedamos absolutamente a vuestra disposición.
ALBERTO GONZÁLEZ FERRERAS