LAS SERVIDUMBRES

¿Quién no ha oído hablar alguna vez de las servidumbres? Servidumbre de luces y vistas, servidumbre de aguas, servidumbre de paso,… sobretodo es en los núcleos rurales donde surgen más problemas al respecto pero al final todos tenemos o unos abuelos con una casa en el pueblo, o un chalet en alguna finca, o unas fincas heredadas de un tío lejano, o algún otro supuesto similar, así que en este artículo pretendemos dar unas nociones básicas de lo que son las servidumbres, nociones que esperamos os sean de utilidad.

Derechos reales: servidumbres

Vamos a ilustrar desde una definición lo que son los tipos más conocidos de servidumbres; partiendo de la premisa básica de que en todo caso para que estemos en presencia de una servidumbre deberá existir un fundo (o en lenguaje actual, una finca) dominante y una finca sirviente. El fundo o predio dominante es el favorecido o beneficiado con la servidumbre, el predio sirviente es el perjudicado con la servidumbre en la medida que tiene que soportar el ejercicio de unas facultades sobre su propiedad que podría impedir de no existir la servidumbre o tiene que aceptar una serie de restricciones o limitaciones en su derecho de propiedad a las que no tendría que renunciar de no concurrir esa servidumbre.

1.Servidumbre de luces y vistas

La servidumbre de luces y vistas supone un derecho a tener en un edificio vistas rectas o vistas oblicuas, o en su caso una terraza, balcón o azotea, que permita al titular de referido edificio recibir la luz exterior o ver la propiedad del gravado con la misma.

En nuestro ordenamiento jurídico, al estar regulada la distancia mínima a la que respecto a la propiedad colindante deben hallarse las ventanas, balcones u otros voladizos semejantes (dos metros o sesenta centímetros según sean vistas rectas o vistas oblicuas), para poder tener tales elementos a menor distancia de la fijada en la ley, ha de haberse constituido una servidumbre de luces y vistas.

En el supuesto de que una finca hubiere adquirido ese derecho de luces y vistas, el titular de la misma podrá obligar al dueño de la finca sirviente que se propusiere construir en la misma a retranquearse (o remeterse o alejarse de la divisoria de propiedades) al menos tres metros hacia el interior de su finca.

2.Servidumbre de desagüe de edificio.

Siendo el principio o regla general establecido en nuestro Código Civil que el propietario de todo edificio tiene que construir su tejado o cubierta de modo y manera que vierta las aguas sobre su propiedad, y además que está obligado a recogerlas de modo que no causen ningún perjuicio a otras fincas ajenas, la servidumbre de desagüe implicará precisamente el derecho del propietario de un edificio a poder verter las aguas que recoja su tejado sobre una finca de titularidad ajena.

3.Servidumbre de paso

La servidumbre de paso es una de las modalidades de servidumbre más fácilmente reconocibles, y hallan su justificación en el principio fundamental de que toda finca tiene que tener derecho a acceder a camino o vía pública, pues de lo contrario resultarían o imposible o de difícil ejercicio los derechos derivados de la propiedad.

En efecto, cualquier propietario de una finca enclavada o rodeada de otras propiedades que cierran o impiden su comunicación directa a un camino o calle pública, podrá reclamar judicialmente que se determine por qué lugar y con afectación de qué propiedades ajenas (que habrán de tolerar el paso por ellas) se ha de constituir la servidumbre de paso, previa indemnización a los titulares de la finca o fincas sirvientes.

También puede constituirse la servidumbre de paso por acuerdo o contrato entre los dueños favorecidos y perjudicados por su establecimiento.

Como dato anecdótico tenemos que indicar que la servidumbre de paso no puede adquirirse por el uso continuado de un determinado paso o acceso (uso técnicamente denominado prescripción adquisitiva o usucapión), método por el que en cambio si se pueden adquirir el resto de las servidumbres legales.

Desde nuestro despacho nos encargamos de solucionar los conflictos que pueden surgir cuando a alguien le deniegan una servidumbre a la que tenía derecho (ej. le cierran un paso establecido por servidumbre), o cuando alguien quiere ganar un derecho a una servidumbre que no le corresponde (ej. se abren unas ventanas en una pared sin seguir las normas correspondientes) y tenemos amplia experiencia en la materia, así que ante cualquier problema al respecto no duden en contactarnos.

ALBERTO GONZÁLEZ FERRERAS

www.ferrerashigueroabogados.es

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