COMPRAVENTA: EL CONTRATO DE ARRAS
Tras un tiempo buscando un piso, visitando inmuebles por vuestra cuenta, contactando con particulares o con inmobiliarias de pronto, aparece el piso/casa de vuestros sueños ¿qué hacer para no tener problemas en la compraventa?
Las inmobiliarias y algunos particulares suelen pedir en primer lugar una “reserva” que implica una suma pequeña del precio, luego se formaliza un contrato privado que suele ser de arras, para posteriormente ya acudir al notario para otorgar la escritura de compraventa.
Muchas veces “se vende” ese espacio temporal entre que se firma el contrato privado y se va al notario como tiempo para el comprador, para que pueda conseguir financiación (hablar con los bancos, negociar la hipoteca, tasar el inmueble, etc.) pero CUIDADO, porque muchas veces puede ser que el inmueble NO PRESENTE TODOS LOS REQUISITOS LEGALES NECESARIOS PARA SU VENTA, y en ese plazo intenten subsanarlo, y en caso de no conseguirlo a tiempo empiezan los problemas por las arras.
El contrato de arras
El contrato de arras es aquel contrato por el cual el comprador se decide a adquirir el inmueble y para ello entrega una cantidad de dinero en concepto de arras. Las arras pueden ser confirmatorias, penitenciales o penales.
Es importante distinguir entre los tres tipos para que luego no haya sorpresas.
- Arras confirmatorias: son un anticipo del precio pero no permiten a las partes desistir del contrato principal (de compraventa en este caso). En caso de incumplimiento (que no se formalizara la compraventa) la parte cumplidora puede pedir o bien el cumplimiento del contrato principal o bien la resolución, en ambos casos con la indemnización de daños y perjuicios que proceda.
- Arras penitenciales: estas arras otorgan la posibilidad de desistir libremente del contrato, sin alegar causa, siendo las arras “el precio” del desistimiento. De este modo, quien entregó las arras y no quiere seguir con el contrato abandona lo que dio como arras, y por el contrario, si el que no quiere seguir con el contrato es quien las recibió (el vendedor) las debe devolver duplicadas.
- Arras penales: son una figura intermedia entre las dos anteriores. Ni son un simple anticipo a cuenta del precio, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal. La jurisprudencia les otorga la finalidad similar a una cláusula penal, esto es, son un resarcimiento anticipado en caso de incumplimiento, pero en todo caso, se mantiene la posibilidad de exigir que la obligación pactada (compraventa) sea cumplida.
Como podéis ver, es un tema importante, que nosotros enmarcamos dentro de los supuestos de abogacía preventiva (leer más) y que encarecidamente os recomendamos consultéis con un abogado especialista.
Para cualquier duda como siempre, estamos a vuestra disposición.
TERESA GONZÁLEZ MARTÍNEZ